14.03.2006
Many users of properties have had a similar experience: A holistic approach has been taken to design of the building with energy efficiency and operating costs constantly kept in mind - and careful management has ensured fault-free installation. And yet, despite all these efforts, there are numerous complaints about uncomfortable room temperatures and draughts, and about solar protection devices that raise and lower regardless of the sun's position. To prevent this, DS-Plan, partner company of Drees & Sommer - has developed an emulation program. This allows building services equipment to be tested before it is installed in the building - and faults to be detected and eliminated at an early stage.
The reasons for the bad start to building operation are often the same: Construction times that are too short, late involvement of measurement & control experts, and the fact that planners who developed the building services equipment concepts are no longer involved in the project. The measurement & control company uses the little remaining knowledge and basic data to program operational scenarios. Faults that commonly occur in operation are eliminated at the expense of the tenants. These often pass on their anger on to the owner in the form of lease payment deductions. This situation also results in unforeseen costs for the investor or owner who has to ensure that contractors find and eliminate the faults as soon as possible. Because of the many interfaces, it is hard to identify those responsible - and normally it is the owner who foots the bill.
DS-Plan has taken up the challenge of finding a solution to this problem as many clients of parent company Drees & Sommer are no longer willing to accept this state of affairs. After all, troubleshooting and elimination of faults can cost a lot of money, reducing or even wiping out profits.
Emulation as a virtual test environment for process improvement
DS-Plan takes a two-pronged approach to avoiding problems during commissioning: The decisive step toward quality improvement is made possible by the emulator, a sort of virtual test environment for building automation systems. The Drees & Sommer partner company has developed the first ever emulator for use during the planning and construction of buildings. In contrast to the conventional approach, all building services equipment is tested before installation in the building. The emulator detects and eliminates errors before they can cause frustration - and high costs - during commissioning. Emulation can be used in all projects. The cost of the emulation system was amortized during the first year of its operation and use in all DS-Plan projects.
The second approach is a complete restructuring of the commissioning process. For example, building automation companies are involved in the project at an early stage and are given measurable specifications in order to ensure that management is as smooth as possible. Also, systems are tested during the design phase to see that they meet the user's requirements. This substantially reduces the scope for problems during commissioning.
Viele Nutzer von Immobilien haben die Erfahrung gemacht: Ein Gebäude ist integral geplant, auf die Energieeffizienz und die Zweite Miete wurde fortwährend geachtet und auch bei der Ausführung wurde eine fehlerfreie Installation abgesichert. Trotz dieser Bemühungen häufen sich nach der Inbetriebnahme oft die Klagen über unbehagliches Raumklima und Luftzug, über Sonnenschutzanlagen, die unabhängig vom Sonnenstand auf- und abfahren. Um dies zu verhindern, hat DS-Plan, das Partnerunternehmen von Drees & Sommer, die Emulation entwickelt. Damit können haustechnische Systeme vor dem Einbau in ein Gebäude geprüft und Fehler zu einem frühen Zeitpunkt erkannt und beseitigt werden.
Die Gründe für den schlechten Start des Betriebs von Gebäuden sind oft die gleichen: Zu kurze Bauzeiten, Spezialisten für Mess-Steuer-Regeltechnik (MSR) werden sehr spät herangezogen und die Planer, die einst die Haustechnikkonzepte entwickelt haben, sind in den letzten Phasen nicht mehr im Projekt. Die MSR-Firma programmiert mit den wenigen Resten an Know-how und Datengrundlagen Betriebsszenarien; die oft folgenden Mängel im Betrieb werden zu Lasten der eingezogenen Mieter behoben. Diese geben ihren Ärger oft verbunden mit Mietkürzungen an die Immobilienbesitzer weiter. Darüber hinaus fallen für den Investor oder Bauherrn unkalkulierte Kosten an, damit die ausführenden Firmen die Fehler schnellstmöglich finden und beheben. Die eigentlichen Verursacher sind aufgrund der vielen Schnittstellen nur schwer auszumachen, meist hat der Auftraggeber das Nachsehen.
DS-Plan hat sich dieses Problems angenommen, da viele Auftraggeber der Muttergesellschaft Drees & Sommer diesen Missstand nicht länger hinnehmen wollten - kostet doch die Fehlerbeseitigung und Nachbesserung allen Beteiligten viel Geld, meistens wird der Gewinn deutlich geschmälert, wenn nicht gar komplett aufgezehrt.
Emulation als virtuelle Testumgebung und zur Prozessverbesserung
Um Probleme bei der Inbetriebnahme zu vermeiden, geht DS-Plan zwei Wege: Den entscheidenden Schritt zur Qualitätsverbesserung ermöglicht der Emulator, eine Art virtuelle Testumgebung für Gebäudeautomationssysteme. Die Drees & Sommer-Partnerfirma hat den ersten und bislang einzigen Emulator entwickelt, der bei der Planung und beim Bau von Gebäuden im Einsatz ist. Dabei werden alle Haustechniksysteme im Unterschied zur herkömmlichen Verfahrensweise vor dem Einbau in das Gebäude geprüft. Das Emulationssystem erkennt Fehler und beseitigt sie, bevor sie bei der Inbetriebnahme Ärger und hohe Kosten verursachen. Emulation ist in allen Projekten anwendbar. Bei den bisherigen Einsätzen der Emulation haben sich die Kosten für das Emulationssystem in allen Projekten bereits im ersten Betriebsjahr amortisiert.
Des Weiteren wird der Inbetriebnahmeprozess komplett neu strukturiert. So werden beispielsweise die Gebäudeautomationsfirmen sehr früh ins Projekt einbezogen und erhalten prüfbare Pflichtenhefte, um die Betriebsführung möglichst einwandfrei umzusetzen. Zusätzlich werden die Systeme schon in der Planung mit Hilfe des Emulators daraufhin überprüft, ob sie den Anforderungen der Nutzer entsprechen. Dadurch reduziert sich das Fehlerpotenzial bei der Inbetriebnahme deutlich.
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