05.03.2003
Neue Perspektiven für die Immobilienbranche erschließt zurzeit die SüdBau Projektentwicklung und Baumanagement GmbH mit einem innovativen Abwicklungsmodell. Dabei geht das Unternehmen, eine Gesellschaft der Partner Drees & Sommer, Landesbank Baden-Württemberg und der SV Versicherungen, neue Wege bei der Zusammenarbeit von Investor und Komplettabwickler. Denn SüdBau setzt auf partnerschaftliche Kooperation, bei der Risiken und Chancen geteilt werden. Als Pilotprojekt startet am 1. April 2003 der Neubau "Alleehaus" in Karlsruhe.
Direkt neben der Karlsruher Fußgängerzone und dem Schlosspark liegt in ausgezeichneter Lage das rund 2.000 Quadratmeter große Gelände der SV Versicherungen (SV). Das Grundstück wird bislang lediglich als Parkplatz genutzt - was dem städtebaulichen und wirtschaftlichen Potential nicht gerecht wird.
Die SV Versicherungen erkannten das Potenzial des Dreiecks zwischen der Kaiser-, Hirsch- und Stephanienstraße und beauftragten die SüdBau mit einer detaillierte Machbarkeitsstudie für einen Neubau neben dem SV-Bestandsgebäude. Eine immobilienwirtschaftliche Auswertung, die neben der Lage des Standorts auch die Situation des Immobilienmarktes vor Ort sowie die zu erwartenden Betriebskosten berücksichtigt, sollte den SV Versicherungen die Entscheidung zu einer Bebauung erleichtern.
Mit dieser Studie bestätigte die SüdBau sowohl die positive Einschätzung des Karlsruher Immobilienmarktes als auch des Standortes. Darüber hinaus ermöglicht das Konzept eine wirtschaftliche Realisierung und einen kostengünstigen Gebäudebetrieb, z.B. mit natürlicher Belüftung der Büroflächen und Nutzung der Speichermasse der unverkleideten Betondecken zum sommerlichen Wärmeschutz. Mit einer Aufteilung in relativ kleinteilige, erweiterbare Büroeinheiten wird zudem eine optimale Flächenausnutzung und flexible Vermietbarkeit gewährleistet.
Überzeugungsarbeit mit Risikoteilung
Die SV Versicherungen benötigte zum eigentlichen Projektstart jedoch belastbare Sicherheiten sowohl auf der Kosten- als auch auf der Ertragsseite. Um den Neubau in die Wege leiten zu können schlug die SüdBau deshalb ihr innovatives Abwicklungsmodell der Komplettabwicklung von Planung, Ausführung und Vermietung inklusive "Risikoteilung" vor.
Damit bot die SüdBau den SV Versicherungen ein System des partnerschaftlichen Teilens von Risiken und Chancen der Projektrealisierung an. Für das Vergütungsmodell bedeutet das: Werden 100 Prozent der kalkulierten Kosten und Erträge erwirtschaftet, erhält die SüdBau als Komplettabwickler 100 Prozent der vereinbarten Vergütung. Werden die vereinbarten Kosten und Erträge über- oder unterschritten, werden je nachdem Gewinne und Kosten hälftig zwischen SV Versicherungen und SüdBau geteilt.
Grundsätzlich basiert das Konzept auf der Vereinbarung einer Zielrendite als Messgröße für den Erfolg. Zugrunde liegt die so genannte interne Zinsfußmethode - eine dynamische Betrachtung der Zahlungsströme über einen Zeitraum von 20 Jahren unter Beachtung verschiedener Parameter, wie z.B. Ansatz für Mietpreissteigerung, Umsatzsteueroption, etc.
Aus den Ziel-Gesamtkosten, die aus Ertrag und vereinbarten Renditevorgabe ermittelt werden, wird eine Ziel-Vergabesumme festgesetzt. Dafür werden von den Gesamtkosten Vermarktungs- und Baunebenkosten sowie ein Ansatz für Unvorhergesehenes abgezogen und somit die Ziel-Baukosten ermittelt.
Im Projekt "Alleehaus" verglich SüdBau die so errechnete Ziel-Vergabesumme mit eigenen Erfahrungswerten und mit bereits eingeholten Angeboten. Diese lagen alle im kalkulierten Rahmen. Für die Entscheider der SV Versicherungen bedeuteten diese Eckdaten Ende 2002: grünes Licht für den Neubau, den SüdBau mit dem Abwicklungsmodell schlüsselfertig erstellen soll. Als Komplettabwickler ist das Unternehmen deshalb nun zuständig für Planung, Bau und Vertrieb des "Alleehauses".
Mit offenen Karten spielen
Diese Entscheidung wurde den Verantwortlichen auch dadurch erleichtert, dass der Grundstein für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit - und das partnerschaftliche Teilen von Risiken und Chancen - bereits bei vorherigen Projekten gelegt wurde: So erwies sich bereits die erste Zusammenarbeit zwischen SüdBau und SV Versicherungen bei der Generalsanierung des Kronen Carrés, dem früheren Stammsitz der SV Versicherungen in Stuttgart, als Glücksfall für alle Beteiligten. Das "Spielen mit offenen Karten" fällt deshalb sowohl der SüdBau als auch der SV Versicherungen relativ leicht - auch wenn es im Fall "Alleehaus" Pilotprojektcharakter hat.
Generell sieht die SüdBau-Geschäftsleitung für ihr partnerschaftliches Abwicklungsmodell gute Perspektiven - ob bei der Zusammenarbeit mit Banken, Versicherungen, Projektentwicklern oder privaten Investoren. Die Katerstimmung an der Börse, das generell niedrige Zinsniveau und die gleichzeitig günstigen Baupreisen lassen Investitionen in gute Immobilien vielen Kapitalanlegern heute interessanter denn je erscheinen. Und mit den individuellen Lösungen der SüdBau gehen Investitionen in Immobilienprojekte mit größtmöglicher Sicherheit Hand in Hand.
Komplettlösungen aus einer Hand
Um ihre Kompetenz auf dem Gebiet der partnerschaftlichen Zusammenarbeit weiter zu vergrößern, verlässt sich SüdBau selbst in den unterschiedlichsten Bereichen auf starke Partner. Sie profitiert dabei von Ihren Gesellschaftern, die nicht nur Kapital, sondern auch umfassendes Know-how einbringen. So können über den Gesellschafter Landesbank Baden-Württemberg und die Tochter Südleasing bei Bedarf maßgeschneiderte Finanzkonzepte geliefert werden. Die SV Versicherungen bringen die Erfahrung eines institutionellen Anlegers mit einem ständig wachsenden Immobilienportfolio ein. Vor allem ist es aber die Drees & Sommer-Gruppe, die öffentliche und private Bauherren und Investoren mit professionellen Leistungen von der ersten Idee eines Bauprojekts über dessen Realisierung bis hin zum Betrieb unterstützt. Das ganzheitliche Managementprofil und die Beratung aus einer Hand sorgen für Sicherheit und Entlastung bei der Verwirklichung komplexer Projekte.
"Alleehaus" in den Startlöchern
Die SV ist beim "Alleehaus"-Neubau mit der SüdBau und der Drees & Sommer-Gruppe in jedem Fall auf der sicheren Seite. Die Ausführungsplanung ist abgeschlossen und die Beauftragung der ausführenden Firma steht kurz bevor. Die prognostizierten Mieterträge wurden durch Markt- und Maklerkontakte nochmals verifiziert und auch die Bauzeit steht fest: vom 1. April 2003 bis zum Juli 2004 entsteht das moderne Bürohaus mit Café im Erdgeschoss, insgesamt 166 Stellplätzen - und mit deutlich mehr Chancen als Risiken für alle Beteiligten.
Autor
Stefan Heselschwerdt, Geschäftsführer SüdBau und Drees & Sommer, Stuttgart unter Mitwirkung von Manfred Rupps, Geschäftsführer SüdBau und Leiter Hauptabteilung Immobilien- und Bauverwaltung der SV Versicherungen, Stuttgart.
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