Gemeinschaftlich, flexibel, smart und vernetzt: Das Quartier Heidestrasse in Berlin ist ein Vorreiter auf dem Weg zum smarten Stadtquartier der Zukunft. Es trägt den sich wandelnden Lebensformen, Arbeitsweisen und Mobilitätsformen durch technologische Innovationen Rechnung. Und auch der Nachhaltigkeitsaspekt ist ein wichtiger Faktor.
Von Simon Dietzfelbinger, Partner und Head of Residential Properties bei Drees & Sommer, und Sissi Al-Sheikh, Projektteamleiterin bei Drees & Sommer
© Quartier Heidestraße
Energieeffiziente Bauweisen, zukunftsweisende Mobilitätskonzepte, innovatives Parkraummanagement und eine umfängliche Vernetzung: Im Herzen der Europacity in Berlin entsteht mit dem Quartier Heidestrasse ein Stadtquartier der Zukunft, in dem das städtische Leben mithilfe digitaler Technologien gesünder und ökologischer gestaltet wird.
Auf einer Grundstücksfläche von 85.000 Quadratmetern werden insgesamt sieben Gebäude errichtet, die eine Mischung an Büro-, Einzelhandels-, Gastronomie- und Hotelflächen sowie insgesamt 944 Mietwohnungen bieten. Das Areal, auf dem das neue Stadtquartier heranwächst, war jahrzehntelang Niemandsland zwischen Ost- und Westberlin, geprägt durch Güterbahnhof und Lagerhallen. Heute zählt es aufgrund seiner zentralen Lage unweit des Berliner Hauptbahnhofs, der hervorragenden Erreichbarkeit durch den Nah- und Fernverkehr sowie der attraktiven Entwicklung zu einem der interessantesten innerstädtischen Räume. Durch seine Nutzungsvielfalt aus Wohn- und Bürogebäuden, Gewerbeflächen, einer Kita, öffentlichen Straßen und Plätzen, Grünflächen, Cafés, Restaurants und einem Nahversorgungszentrum in der Quartiersmitte stellt das Quartier Heidestrasse, das bis 2023 komplett fertig sein soll, zudem das aktuell größte Stadtentwicklungsprojekt in der Hauptstadt dar.
Eigentümer des Areals ist die Quartier Heidestraße GmbH, die durch die Taurecon Real Estate Consulting GmbH als Bauherrenvertreter und Projektentwickler vertreten wird. Unterstützt von Drees & Sommer, verfolgt sie seit 2014 das Ziel, ein lebendiges und zukunftsfähiges Viertel zu schaffen, das den Nutzern über Wohnungen und Büroräume hinweg vernetzte Lebenswelten bietet. Die Fachexperten von Drees & Sommer erarbeiteten im Rahmen des Projekts unter anderem ein Digitalisierungskonzept, das sich auf das gesamte Quartier erstreckt und alle Nutzungen sowie Nutzergruppen berücksichtigt.
Quartier Heidestrasse weist der Zukunft den Weg
Die Bürogebäude werden durch eine intelligente, digitale Gebäudezutrittskontrolle überwacht, während App-basierte Raumnutzungssysteme die Büroorganisation unterstützen. Heizung, Kühlung, Lüftung, Jalousien und vieles mehr lassen sich hier – ebenso wie in den Wohnbereichen – automatisch steuern. Und die Quartiers-App bietet sich nicht nur für den nachbarschaftlichen Austausch an, sondern informiert auch über Service-Angebote. Sie macht beispielsweise den Energieverbrauch transparent und ermöglicht die Buchung von Gemeinschaftsräumen sowie das Ticketing bei Lob und Beschwerde. Packstationen weisen Mieter per App darauf hin, dass ein Paket angekommen ist und der Aufzug wird beim Verlassen der Wohnung und beim Betreten des Hauses automatisch gerufen.
Auch verkehrstechnisch weist das Quartier Heidestrasse der Zukunft den Weg: Kurze Wege zu den Angeboten des täglichen Bedarfs sowie im Quartier verkehrende E-Busse werden mit dem App-basierten Parkraummanagement kombiniert. Dieses kann auf individuelle Bedürfnisse wie Parkdauer, Pkw-Größe oder Vorab-Reservierungen reagieren und Park- platzsuchende direkt zum passenden freien Stellplatz navigieren. Sogar Carsharing-Unternehmen können in die App integriert werden.
Damit ist das Berliner Entwicklungsgebiet ein herausragendes Beispiel für die Architektur und Technologie der Zukunft – und gleichzeitig Ansporn für Investoren, Projektentwickler, Eigentümer und Betreiber. Denn in der Immobilienbranche muss sich jeder mit der Frage auseinandersetzen, ob die derzeitigen Bauvorhaben, Projekte oder der Bestand im Falle eines abflauenden Immobilienbooms zukunftsorientiert genug sind, um auch in den kommenden Jahren idealerweise eine Vollvermietung zu gewährleisten – und ob die wachsenden Anforderungen von Mietern in Bezug auf die Digitalisierungsfähigkeit der Immobilien umsetzbar sind. Und nicht zuletzt müssen auch Möglichkeiten gefunden werden, um Entwicklungen, die zu weniger Einkünften führen, abzufedern. Mittel- bis langfristig ist bereits absehbar, dass dies nur mit intelligenten sowie klima- und ressourcenfreundlichen Immobilien möglich ist.
Durchdachte Nutzungsmischungen:Unterschiedliche Lebensbereiche miteinander verknüpfen
Denn egal ob Eigentümer oder Mieter, Bewohner oder gewerblicher Nutzer: Jeder möchte heutzutage unterschiedliche Lebensbereiche bestmöglich miteinander verknüpfen. Jeder will kurze Wege haben, die Vorzüge neuer Mobilitäts- und Transportangebote genießen und dabei maximal flexibel bleiben. Jeder schätzt nachbarschaftliches Miteinander und setzt immer mehr auf Nachhaltigkeit, ohne auf technische und digitale Innovationen verzichten zu wollen. Für ein lebenswertes und zukunftsfähiges Quartier oder eine Stadt ist daher entscheidend, dass sich Menschen darin wohlfühlen und ihre Bedürfnisse mit möglichst geringem Aufwand erfüllen können.
Ein Stadtquartier, das all diesen Anforderungen gerecht wird, lässt sich langfristig nur durch Nutzungsmischungen erreichen, in denen die Bereiche Wohnen, Büro, Retail, Gastronomie und Freizeit miteinander verbunden sind. Mit einem Nebeneinander unterschiedlicher baulicher Strukturen ist dies jedoch nicht getan. Vielmehr geht es darum, die bestmöglichen Synergien und Mehrwerte aus den Kombinationen unterschiedlichster Nutzungen zu schaffen und dabei Themen wie Energie, Klima, Ressourcen, Mobilität, Infrastruktur, Digitalisierung, Finanzen und Gesellschaft zu integrieren. Denn in der Wohn- und Arbeits- welt der Zukunft gilt: Jeder nutzt gerade nur das, was er aktuell benötigt. Der Wohnungsmieter braucht zum Beispiel kein Arbeitszimmer mehr, wenn er seinen Arbeitsplatz im benachbarten Coworking-Space bedarfsgerecht buchen kann. Der gerade ungenutzte Parkplatz kann durch Dritte belegt werden. Und nicht zuletzt kann ein digitaler Concierge zur Erhöhung von Komfort und Flexibilität beitragen.
Das Quartier Heidestrasse geht hier mit bestem Beispiel voran. Es setzt neben der durchdachten Nutzungsmischung und der smarten Gebäudesteuerung auch auf eine ansprechende Architektur, damit sich die Bewohner und Nutzer dort rundum wohlfühlen. Ein Wohnturm aus Ziegelsteinen steht neben einem Wohn- und Gewerbekomplex mit naturbelassener Betonfassade und intensiv begrüntem Innenhof. Den baulichen Auftakt bildet das „QH Spring“ mit seiner dreidimensionalen Betonfassade, in der feine Metallelemente und großformatige Fenster Akzente setzen. Das voraussichtlich Ende 2021 bezugsfertige Objekt umfasst ein Hotel, eine Kita, Gewerbeeinheiten sowie einen zwölfgeschossigen Wohnturm.
Die Zusammenarbeit von Taurecon Real Estate Consulting sowie Drees & Sommer mit vielversprechenden PropTechs und Service-Anbietern trägt durch deren innovative Ideen und technologiebasierte Ansätze dazu bei, dass das Quartier Heidestrasse mit digitalen und nachhaltigen Lösungen zu einem Erfolg wird. Gemeinschaftlich und grün, flexibel und smart vernetzt – diese Attribute machen das Quartier zu einem echten Pionier.
Simon Dietzfelbinger, Partner bei Drees & Sommer
Simon Dietzfelbinger ist Partner und Head of Residential Properties bei Drees & Sommer. Er studierte an der Universität Leipzig Wirtschaftsingenieurwesen mit Fachrichtung Bauwesen und ist seit 2009 für das Unternehmen tätig. Seine Schwerpunkte liegen in den Bereichen Wohnungsbau und Quartiersentwicklung sowie im Management und der Steuerung von Großprojekten. Darüber hinaus treibt er Themen wie Digitalisierung und innovative Geschäftsmodelle in der Wohnungswirtschaft voran. Als erfahrener Projektmanager und Experte verfügt Simon Dietzfelbinger über umfangreiche Kenntnisse aus den unterschiedlichen Projektphasen – von der Projektidee bis zur Fertigstellung. Zu seinen Projekten zählen das Fünf Morgen Dahlem Urban Village in Berlin sowie das Carossa Quartier und das Quartier Heidestrasse ebenfalls in Berlin.
Sissi Al-Sheikh, Teamleiterin bei Drees & Sommer
Sissi Al-Sheikh ist Teamleiterin bei Drees & Sommer am Standort Berlin und verantwortet neben dem Thema Lean Construction Management auch die Projektleitung für das circa 8.500 Arbeitsplätze umfassende Büroprojekt QH Track, das Teil des Quartiers Heidestrasse ist. Als zentrale Ansprechpartnerin seitens des Projektmanagements integriert sie dabei alle Themen von der Erschließung und Planung über die Bauüberwachung bis zur leanen und digitalen Gesamtlösung im Quartier. Nach ihrem Studium des Wirtschaftsingenieurwesens mit der Vertiefung Bauingenieur an der Technischen Universität Berlin und einem Auslandsaufenthalt in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist sie seit 2015 bei Drees & Sommer am Standort Berlin tätig.
Dossier „Arbeitswelt reloaded“
Die Corona-Pandemie hat viele Entwicklungen beschleunigt, die über kurz oder lang ohnehin auf die Immobilienbranche zugekommen wären – gerade mit Blick auf die Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Sicher ist: Büros wird es weiterhin geben, geben müssen. Was sie dabei auszeichnet, welche Aspekte für den Arbeitsort künftig wichtig sind und für alle, die mit ihm in Verbindung stehen, widmen wir uns in zahlreichen Beiträgen und Interviews in unserem Dossier „Arbeitswelt Reloaded“.