Update Due Diligence - Baupreise, Zinsen und Lieferengpässe

20. April 2023

Drees & Sommer, HEUKING KÜHN LÜER WOJTEK sowie ihre regionalen und überregionalen Verbände

Update Due Diligence mit dem diesjährigen Thema:
Baupreise, Zinsen und Lieferengpässe

Am 20.04.2023 fand die diesjährige Ausgabe der Gemeinschaftsveranstaltung von Drees & Sommer und HEUKING KÜHN LÜER WOJTEK zum Thema „Update Due Diligence – Rechtliche und technische Themen und Trends“ statt. Nachdem zur vergangenen Veranstaltung das Thema ESG im Fokus stand, lag das Hauptaugenmerk dieses Mal auf: Baupreise, Zinsen und Lieferengpässe.

Dominik Straka begrüßte über 100 Gäste vor Ort sowie über 230 digitale Teilnehmer:innen und moderierte die Paneldiskussion über die aktuelle Marktsituation und die besonderen Herausforderungen. 

Unsere Expert:innen auf dem Panel waren:

• Heike Barth (STINAG Stuttgart Invest AG)
• Dr. Frank Baßler (HEUKING KÜHN LÜER WOJTEK)
• Bastian Bort (SAX Concept GmbH)
• Jürgen Brandstetter (Drees & Sommer)
• Hans-Christian Holz (Colliers International Deutschland GmbH)
• Heike Titze (Drees & Sommer)

Sowie als Exkurs / Impuls zum Thema ESG:

• Prof. Dr. Robert Göötz (Real Blue KVG)

YouTuber zum Thema Chat GPT in der Immobilienwirtschaft:

• Johannes Schwärzler (@FlipperImmo)

Die Highlights und Key Facts aus der Diskussion waren: 

• Die Heftigkeit und die Geschwindigkeit, mit der sich die Parameter am Markt in den letzten 15 Monaten verändert haben, ist historisch und beispiellos. Bisherige typische Schlussfolgerungen müssen daher in Frage gestellt werden.
• Die Gründe für die drastischen Preissteigerungen sind vielfältig und lassen sich nicht allein mit Materialpreisen und Lieferengpässen erklären.
• Der Transaktionsmarkt ist nahezu zum Erliegen gekommen. Es kommt bislang noch nicht zu Notverkäufen. Laufende Transaktionen fokussieren sich zunehmend auf Core-Objekte sowie die Assetklasse Logistik. Entscheidend für eine Wiederbelebung des Marktes insgesamt ist die Entwicklung des Geschäftsklimas und des Zinsniveaus. Aus heutiger Sicht ist frühestens im vierten Quartal 2023 mit einer spürbaren Belebung des Transaktionsgeschehens zu rechnen. Mit Blick auf die Mietpreise ist aufgrund der sich abzeichnenden Angebotsverknappung im Wohnsektor ein weiterer Anstieg zu erwarten. Bei Büroflächen liefern die Ansätze von New Work Anhaltspunkte für einen anhaltenden Bedarfsrückgang.
• Die Preise für Baustoffe haben sich stabilisiert, viele Baustoffe liegen aber immer noch mehr als 50% über dem Niveau von Anfang 2020 (z.B. Betonstahl, Bitumen, Zement etc.).
• Es gibt keine Anzeichen dafür, dass sich die Baupreise insgesamt wieder rückläufig entwickeln, letztlich ist bestenfalls mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs zu rechnen.
• Eine deutliche Entspannung zeichnet sich derzeit entlang der globalen Lieferketten ab. Nur noch ausgewählte, meist technische Komponenten, weisen extrem lange Lieferzeiten auf (z.B. Wärmepumpen bis zu 15 Monate).
• Die Modularisierung (modulares Planen und Bauen) bietet ein erhebliches Einsparpotenzial hinsichtlich Zeit und Kosten – allerdings abhängig von dem Umfang des modularen Anteils und bei einer gewissen Skalierung. Planungs- und Bauprozesse können deutlich verkürzt werden (-40%), die direkten Baukosten können um bis zu 20% gesenkt werden. Die Modularisierung setzt allerdings einen hohen Digitalisierungsgrad voraus und muss von Anfang an berücksichtigt werden (bereits in der Planung muss an die Industrielle Vorfertigung gedacht werden). Unter optimalen Bedingungen ist 2030 mit einem Anteil von 25% im Bereich des Modulbaus zu rechnen.
• Nachhaltigkeit muss nicht mehr kosten! Voraussetzung ist, die Nachhaltigkeitsziele (Taxonomie vs ESG vs CRREM) konkret zu definieren und die Anforderungen von Anfang an zu berücksichtigen sowie die Projekte konsequent darauf auszurichten.
• Das „Stranded Asset“ wird zum Schreckgespenst der Bestandshalter. Kurzfristig müssen konsequent Lösungen geplant und erarbeitet werden, um die objektbezogenen CO2-Emissionen deutlich zu reduzieren und unter den individuellen Klimapfad zu drücken. Am besten orientiert man sich dabei an internationalen Standards, um im Falle eines Verkaufs einen möglichst großen Investorenkreis anzusprechen.
• Angesichts steigender Zinsen und Baupreise sind viele Projektentwicklungen durch Termin- und Kostenzusagen unter Druck geraten. Eine Störung der Geschäftsgrundlage ist damit alleine jedoch nicht begründet! Ohne eine vernünftige Restrukturierung dieser Projekte und einem neuen Verständnis aller Projektbeteiligten (Stichwort Partnerschaftsmodell) können viele Projekte nicht mehr erfolgreich zu Ende geführt werden.
• Am Anfang jeder Immobilientransaktion steht die Frage nach der Nachhaltigkeit und einem möglichen Stranden der Immobilie. Das energetische Optimierungspotenzial älterer Objekte muss zwingend geprüft werden. In jedem Fall sollte vor jeder Immobilieninvestition ein Stresstest durchgeführt werden, der die veränderten Marktparameter in einem Szenario abbildet, um zu simulieren, wo die Schwachstellen liegen und wie den Risiken wirksam begegnet werden kann. Dazu gehört ein gesundes Eigen- und Fremdkapitalverhältnis, gerade vor dem Hintergrund des aktuellen Zinsniveaus.
• Das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz sorgt für ein faires Miteinander und verpflichtet die Marktteilnehmer zur Einführung eines Risikomanagementsystems sowie zur Erfüllung von Dokumentations- und Berichtspflichten, um Menschenrechtsverletzungen wirksam entgegenwirken zu können. Um von den Anforderungen nicht überrascht zu werden, sollten sich die betroffenen Marktteilnehmer frühzeitig mit diesem Thema auseinandersetzen.
• Die künstliche Intelligenz bietet bereits heute zahlreiche praktische Anwendungsmöglichkeiten um unseren Alltag zu erleichtern. Chat GPT ermöglicht es jedem Einzelnen auf vernetztes Wissen in nie da gewesener Geschwindigkeit zurückzugreifen. Um von den Vorteilen zu profitieren, sollten sich alle Marktteilnehmer mit dem Thema konfrontieren. Höchste Sensibilität sollte dabei jedoch der Datenschutz haben, da aktuell niemand praktisch sagen kann, zu welchem Zweck die Daten gespeichert und weiterverarbeitet werden.

Wir freuen uns, mit Ihnen gemeinsam am Gelingen der Themen zu arbeiten und sehen der nächsten Ausgabe von Update Due Diligence mit Neugier, aber auch großer Zuversicht und Freude entgegen.

Die gezeigten Folien der Veranstaltung können Sie HIER herunterladen.

Weitere Veranstaltungen

Nicht nur in 2023, sondern jedes Jahr laden Drees & Sommer, HEUKING KÜHN LÜER WOJTEK sowie regionale und überregionale Verbände zum Dialog zwischen den Transaktionsbeteiligten der Branche ein. Im Fokus stehen dabei aktuelle Themen und Trends, die gemeinsam mit einem Panel aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchtet und diskutiert werden.

Nachfolgend finden Sie die Aufzeichnungen weiterer Veranstaltungen:

• 2023 Update Due Diligence - Weihachts-Special
• 2021 Update Due Diligence - Green Deal, EU-Taxonomie und ESG in der Praxis

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