Die Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbH Heidelberg (GGH) baut in unmittelbarer Nähe zum Neuenheimer Feld 99 Wohnungen für Beschäftigte des Universitätsklinikums Heidelberg (UKHD). Das auf Bau und Immobilien spezialisierte Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE begleitet die GGH bei diesem Vorhaben. Die Rohbauarbeiten wurden Ende Oktober abgeschlossen, im Juni 2025 sollen die neuen Mieterinnen und Mieter einziehen. Insgesamt entstehen auf dem etwa 4.500 Quadratmeter großen Gelände 3.170 Quadratmeter Wohnfläche, die auf fünf freistehende, zwei- bis dreigeschossige, L-förmige Gebäude verteilt sind. Die 99 Wohnungen sind überwiegend als Ein-Zimmer-Apartments mit 25 bis 30 Quadratmetern Wohnfläche sowie eigenem Bad und Küchenzeile angelegt.

Nach der Baufertigstellung im Mai 2025 wird das UKHD die 99 Wohnungen anmieten und verwalten. Die GGH bleibt weiterhin für Dach und Fach und somit für die Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäude verantwortlich. „Mit dem Projekt schaffen wir günstigen Wohnraum für die Mitarbeitenden des Uniklinikums und tragen somit aktiv zur Fachkräftesicherung in unserer Stadt bei“, erklärt GGH-Geschäftsführer Peter Bresinski. Um die eigene Zielsetzung einer nachhaltigen Bauweise zu erfüllen, setzt die GGH auf modulare Holzhybridkonstruktionen. 

Die Wurzel allen Bauens

Holz als Baustoff hat eine lange Tradition. Zwischenzeitlich von Beton und Zement abgelöst, rückt er angesichts von Klimawandel und Ressourcenknappheit wieder verstärkt in den Fokus. Als nachwachsender Rohstoff, der lokal erhältlich ist und CO2 speichert, besitzt Holz eine sehr gute Ökobilanz. Verbunden mit seinen exzellenten thermischen, statischen und witterungsbeständigen Eigenschaften ist Holz ein hervorragender Baustoff. Ein weiterer Vorteil: Holz lässt sich leicht bearbeiten und ermöglicht eine schnelle und präzise Vorfertigung von Modulen. Die einzelnen Elemente werden bereits in der Halle und in Serie vorgefertigt. Das sorgt für eine durchgehend hohe Qualität der einzelnen Bauteile, da sich die Module millimetergenau produzieren lassen. Zudem wird die Arbeit auf der Baustelle schneller und einfacher: Statt jedes Element kleinteilig bei Regen, Schnee und Kälte zu verbauen, werden komplette Systembauteile für Wände, Decken sowie auch für die Badezimmer angeliefert. Auf der Baustelle werden sie lediglich noch zusammengefügt. 

Alles im Takt mit Lean Construction Management

Damit die Mieterinnen und Mieter im Sommer einziehen können, ist ein effizienter Bauablauf das A und O. Drees & Sommer-Gesamtprojektleiter Benjamin Depner unterstützt das Projektmanagement des Bauherrn GGH dabei. Damit das Bauvorhaben innerhalb des geforderten Zeitrahmens fertig wird, setzt Depner mit seinem Team auf die Prinzipien des Lean Managements.

Die Methode ist aus der Automobilindustrie entlehnt: Autobauer wissen auf die Sekunde genau, wann es zu einer Störung im exakt getakteten Produktionsablauf kommt. Auf einer konventionellen Baustelle bleiben Mängel dagegen häufig lange unbemerkt und führen zu Folgefehlern.  „Mit der von uns angewandten Methode des Lean Construction Managements wird der Ansatz aus der Automobilindustrie auf Bauprojekte übertragen“, erläutert Depner. „Dreh- und Angelpunkt ist ein detaillierter Projektablauf, der auf den Tag genau durchgetaktet ist. Dabei wird ganz klar festgelegt, wann welche Mitarbeitenden, Maschinen und Baumaterialien zu welchem Zeitpunkt an welchem Ort benötigt werden.“ Das Ergebnis: eine deutliche Beschleunigung der Arbeitsprozesse und eine effiziente Baustelle. 

Wohnraum für Beschäftigte als Standortvorteil 

Für Drees & Sommer-Wohnungsexperte Andreas Kieb könnte das Konzept der GGH schon bald Schule machen: „Mitarbeiterwohnen ist mehr als nur ein Zusatzangebot. Es ist ein wichtiger Standortfaktor. Das gilt vor allem in Regionen mit hohem Wettbewerbsdruck um Fachkräfte. Ein gutes Wohnangebot kann den Ausschlag geben, ob sich ein potenzieller Mitarbeitender für oder gegen ein Unternehmen entscheidet.“ Um bestehende Hemmnisse abzubauen, empfiehlt Kieb eine Vorrangfunktion nach dem Beispiel Münchens. Dort verspricht die Stadt Unternehmen, die Werkswohnungen bauen, eine bevorzugte Genehmigung von Gewerbeflächen. Hilfreich sei auch eine Umwandlung sogenannter Mischgebiete in urbane Gebiete. Durch die damit verbundene höhere Bebauungsdichte könne man schnell und unkompliziert zusätzliche Wohneinheiten bauen.  Die Umsetzung von Mitarbeiterwohnen in der Breite ist allerdings noch alles andere als einfach: „Wohnungsbau braucht Zeit und ein gemeinsames Handeln von Kommunen und Unternehmen“, so Kieb. „Durch die Nutzung von Förderprogrammen und steuerlichen Begünstigungen können Unternehmen aber schon heute die Kosten für Mitarbeiterwohnungen erheblich senken. Langfristig machen sich die Mühen immer bezahlt.“  

Simon Wieland, der sich als Projektleiter beim Forschungsinstitut RegioKontext mit dem Mitarbeiterwohnen befasst, bestätigt diese Entwicklung: „Als das Thema vor ungefähr zehn Jahren wieder aufkam, war zunächst ein Umdenken notwendig. Viele Menschen hatten noch das Bild von historischen Werkswohnungen vor Augen – trist, grau und direkt neben den Werken.” Dieses Bild gehöre jedoch der Vergangenheit an: “Aus unserer langjährigen Beratungserfahrung mit Arbeitgebern, Verbänden und der öffentlichen Hand wissen wir, dass das Mitarbeiterwohnen Elemente des klassischen Werkswohnungsbaus mit zeitgemäßen Aspekten wie modernen Grundrissen, erschwinglichen Preisen und flexiblen Modellen kombiniert. Arbeitgeber, die verstanden haben, dass Lohnzulagen keine Wohnungen bauen, profitieren daraus”, führt Wieland weiter aus.  Am Ende ziehen zudem nicht nur Unternehmen und ihre Mitarbeiter, sondern auch die öffentliche Hand ihren Nutzen daraus: Mitarbeiterwohnen stärkt die lokalen Wirtschaftskreisläufe und trägt dazu bei, bezahlbaren, bedarfsgerechten Wohnraum vor Ort zu schaffen.