Würzburg, 13.08.2025. Ob Feuerwache, Rathaus oder Mehrzweckhalle – für kommunale Liegenschaften ist der Startschuss für die energetische Optimierung gefallen. Ziel ist es, die Stadtverwaltung bis 2028 klimaneutral aufzustellen und bis 2040 Klimaneutralität für die gesamte Stadt zu erreichen. Eine zentrale Stellschraube dafür ist die CO2-Reduktion im öffentlichen Gebäudebestand, die langfristig nicht nur Energie, sondern auch Geld sparen soll. Damit die energetische Sanierung trotz knapper Kassen gelingen kann, setzt die Stadt auf einen detaillierten energetischen Sanierungsfahrplan. Für die ersten 20 öffentlichen Gebäude empfiehlt der Plan etwa 200 Maßnahmen und zeigt CO2-Einsparpotenziale, Investitionskosten und Amortisationszeiten auf. Das auf Bau, Immobilien und Infrastruktur spezialisierte Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE begleitete die Stadt bei der Ausarbeitung des energetischen Sanierungsfahrplans.

Klimakiller Sanierungsstau

Wie in vielen Städten und Gemeinden sind auch in Würzburg zahlreiche Gebäude in die Jahre gekommen. Viele dieser Bauten stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren und sind damit echte Energiefresser. „Alte Fenster, fehlende Dämmung und ineffiziente Heizungen belasten nicht nur das Klima, sondern auch das ohnehin enge städtische Budget“, sagt der Würzburger Oberbürgermeister Martin Heilig. Die Bedeutung der energetischen Sanierung gehe jedoch weit über bloße Kosteneffizienz hinaus. „Unsere öffentlichen Gebäude haben eine Vorbildfunktion und sollen nicht zuletzt die Stadtgesellschaft und die Wirtschaft animieren, ebenfalls in die energetische Gebäudesanierung zu investieren. Die klimaneutrale Stadtverwaltung ist daher ein wichtiger Baustein in unserem Klimaschutzkonzept für die gesamte Stadt“, so Heilig weiter.

Sanierungsfahrplan weist den Weg

Der neue Sanierungsfahrplan verfolgt einen schrittweisen Ansatz über die nächsten 20 Jahre. Nach dem Prinzip „worst first“ konzentriert sich Würzburg zunächst auf die 20 Gebäude mit dem höchsten Energieverbrauch. Dazu wurde auch die mögliche Reihung der Sanierungsprojekte betrachtet und Empfehlungen formuliert. Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen sollen fossile Energieträger ersetzen, bessere Dämmung den Gebäudebetrieb nachhaltiger machen.

„Wir haben für jedes einzelne Objekt den baulichen und energetischen Ist-Zustand bewertet, die Energie- und CO2-Einsparpotenziale analysiert sowie die Sanierungs- und Ersatzinvestitionen berechnet“, sagt Moritz Decker, Experte für Klimaneutralität und Energiemanagement bei Drees & Sommer. „Auf dieser Basis haben wir Maßnahmen entwickelt und nach Kriterien wie Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit bewertet. Die Bandbreite reicht von der Installation von Photovoltaikanlagen über den Einsatz von Batteriespeichern bis hin zu Dach- und Fassadenbegrünungen.“

Sanierung rechnet sich

Die energiebedingten Investitionskosten für die 20 untersuchten Liegenschaften belaufen sich laut Moritz Decker auf etwa 33 Millionen Euro. Demgegenüber könnte die Stadt etwa eine Million Euro pro Jahr an Betriebskosten einsparen, wenn die Maßnahmen umgesetzt sind. So wäre es möglich, dass sich das Projekt in etwa 33 Jahren amortisiert. „Langfristig kann sich das Vorhaben von selbst tragen“, so Martin Heilig. „Ohne Sanierung wäre die Stadt Würzburg dagegen in Zukunft mit immer weiter steigenden Energiekosten konfrontiert.“ Darüber hinaus leiste die Sanierung mit einer jährlichen CO2-Einsparung von rund 900 Tonnen einen zentralen Beitrag, um das Ziel der Klimaneutralität zu erreichen.

Kapazitäten im Blick behalten

Um wirtschaftlich sinnvoll vorzugehen, haben die Stadtverwaltung und Drees & Sommer einen „kapazitätsoptimierten Fahrplan“ entwickelt: „Ausschlaggebend für unsere Priorisierung ist nicht nur der jeweilige Zustand der Gebäude, sondern auch die finanziellen und personellen Kapazitäten, die Würzburg jährlich aufbringen kann“, sagt Moritz Decker. Beispielsweise fließe in die Analyse ein, wann eine Liegenschaft ohnehin modernisiert werden müsse. „Gebäudetechnische Anlagen haben üblicherweise eine rechnerische Nutzungsdauer von etwa 15 bis 20 Jahren, während Fenster und verglaste Fassaden eine Lebensdauer von rund 40 Jahren aufweisen. Nach Ablauf dieser Nutzungsdauer ist es aus ökonomischer, ökologischer und energetischer Sicht immer sinnvoll, die Komponenten auszutauschen“, so Moritz Decker weiter.

Fördermittel senken Anfangsinvestitionen

Neben den langfristigen Maßnahmen hat der Sanierungsfahrplan auch sogenannte Quick-Wins identifiziert, die kurzfristige Energieeinsparungen mit geringem Aufwand und niedrigen Kosten ermöglichen.

Für die notwendigen Investitionen stehen unterschiedliche Fördertöpfe zur Verfügung, beispielsweise für die Gebäudesanierung mit Schwerpunkt Dämmung, für den Austausch alter Öl- und Gasheizkessel, für den Einbau von Wärmepumpen, für Photovoltaikanlagen oder für die Umstellung auf regenerative Wärmenetze. Dazu kommen steuerliche Anreize wie Sonderabschreibungen. Für Moritz Decker müssen Bund und Länder hier noch stärker aktiv werden: „Da die Sanierungsquote von Gebäuden mit unter 1 Prozent weit unter den eigentlich benötigten 3 Prozent liegt, reichen die bestehenden Fördermittel nicht aus, um die Klimaziele zu erreichen. Allein können Kommunen die Investitionen nicht stemmen.“ 

Öffentliche Hand als Vorbild in Sachen Nachhaltigkeit

Dabei nehmen vor allem Städte und Kommunen eine wichtige Rolle bei der Transformation des Gebäudebestands ein, wie eine aktuelle Studie der Deutschen Energie-Agentur (dena) zeigt: Laut dena ist es erforderlich, die Sanierungsrate und -tiefe signifikant zu erhöhen und bis zum Jahr 2045 rund 120 Milliarden Euro zusätzlich in die Sanierung öffentlicher Nichtwohngebäude zu investieren.^[1]

Der Sanierungsfahrplan Würzburg könnte daher auch anderen Kommunen einen Bauplan liefern, wie eine systematische Sanierung gelingen kann. „Es kommt darauf an, dass Stadtverwaltung, Bürgerschaft und Wirtschaft gemeinsam an einem Strang ziehen. Der Klimaschutz ist eine Gemeinschaftsaufgabe, die uns alle betrifft und nur gemeinsam bewältigt werden kann“, appelliert Oberbürgermeister Martin Heilig.

Über den Sanierungsfahrplan:

Im Jahr 2022 hat der Würzburger Stadtrat mit der Verabschiedung des integrierten Klimaschutzkonzeptes (iKK 2021) das Ziel einer Treibhausgasneutralität der Stadtverwaltung im Jahr 2028 beschlossen. Neben dem Aufbau eines kommunalen Energiemanagements und des Beschlusses des Würzburger Energiestandards für städtische Liegenschaften ist ein Sanierungsfahrplan für städtische Liegenschaften ein zentraler Baustein des iKK 2021 zum Erreichen des gesteckten Zieles der Gesamtklimaneutralität der Stadtverwaltung Würzburg. Im Handlungsfeld „Stadtverwaltung“ des iKK 2021 wird explizit ein Fahrplan für die Schaffung klimaneutraler Liegenschaften gefordert ("worst first"), um hieraus einen Umsetzungs- und Investitionsplan für die Sanierung kommunaler Liegenschaften ableiten zu können.

Für die 20 Liegenschaften mit dem größten Wärmeverbrauch der Stadt Würzburg (ohne Schulen) wurde eine energetische Analyse durchgeführt, um mögliche Einsparpotentiale in Bezug auf deren Energieverbrauch darzustellen und dadurch Handlungsschritte zur Senkung des CO2-Ausstoßes aufzuzeigen.

Die Erstellung des energetischen Sanierungsfahrplans war nur durch die enge und konstruktive Zusammenarbeit eines interdisziplinären Teams bestehend aus dem Team von Drees & Sommer SE sowie den verschiedenen Akteur:innen innerhalb der Stadtverwaltung möglich.